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眼下，80后普遍已经进入了结婚、生子阶段，住房成为了最迫在眉睫的人生第一大事。也就是说，80后成为了开发商刚性需求剑指的主力军，不得不直面这一从未涉及过的领域。对很多人来说，买房将是人生中最大的一笔投入，一旦出手，有可能意味着未来20年都被帖上房奴的标签，这个标签，将决定两个人甚至两家人未来的生活状态。于是，买房便成为了事关人生转折的一役。于是，人们甚之又甚，小心翼翼，企图于观望中等待最好的时机，在最适宜出手的时候放血，而不至于牺牲的太惨烈。但房价成因的综合性和复杂性，是年轻的头脑所不能装载和认知的，最后的结果，往往是理性的忍耐敌不过嫁娶的紧要，年轻人纷纷缴械投降，抱得美人归房，却留下后半身隐忍之憾。
中国房地产业与中国股市一样，是中国社会最惊悚的惊悚片，但我们也不妨用年轻的脑袋分析分析，说道说道，真鬼假鬼的拉出来溜溜，看看它是否会由惊悚片转为恐怖片，还是不过开心鬼一只，一场喜剧而已。
买房置业的人大体归为三类：第一类就是所谓有刚性需求的人，多为年轻人，买房用来成家，是消费小户型的主力；第二类是希望改善住房条件的人，他们已经有住房，只是希望住的更好，是消费高档住宅的主力；第三类是炒房客，买房用来投资，各类房通杀。80后大多可归为第一类，那就从这里说起。
首先说刚性需求。从开发商的角度讲，刚性需求是一个肯定句，而且频繁出现在他们的计划书里，大力吆喝80后买房。这从开发商建房结构的变化即可看出。以往，地产商都因为小户型是不入流的产品，都想开发别墅、豪宅，以为只有别墅、豪宅才能打造品牌形象、树立江湖地位，而现在，开发商纷纷转向小户型的研发，在小户型的疆土上奋力厮杀，譬如王石在股东大会上曾明确表态，弃大抓小，押注“小户型+精装修”。原因就是他们发现，刚性需求才是最稳定的一剂放心药。很多年轻人被其迷惑，以为自己真的处在刚性需求的必须里，如果情况属实，那么开发商自然可以在被窝里偷笑，可如果不是，开发商是否太过乐观。所以，澄清刚性需求的概念很有必要，那么何谓刚性需求？举个简单的例子，大米才是刚性需求，菜就不是，有菜只是能让你吃的更有营养，但没有菜有米，人也可以活。这是刚性需求，也就是生存的底线。明白了这一点，手头不宽裕的人就该想想，有没有必要拿着未来的钱让当下吃的更好，毕竟你现在还没吃饱。那么让我替开发商算笔账，来尝试阐述一下为什么开发商总能以刚性需求为由乐观的看待房市。
80后，是指从1980年至1989年出生的一代年轻人。到2006年年底，“80后”占全国总人口的14.75%；根据2006年全年13.1448亿人口计算，“80后”的人口数应为1.939亿。从目前年纪最小的20岁80后算起，未来十年，有接近2亿人具有所谓买房的刚性需求。十年内，2亿人，这样骄傲的数字开发商当然可以为之窃喜为之振奋。当然，账不是这么简单的算的。我们稍后道来。
再说房价。房价与区域密切相关。目前，一线城市的房产均价约万元；二线城市的房产均价约4000元；三线城市的房产均价与二线城市的价格相差不远，约3000元左右。这里的价格，是理想中的合理价格，或者是实际当中的最低价。在这样合理的价格或者说是理想的价格中，我们以一套100平米的房来算，一线城市的价格约100万，二线城市约40万，三线城市约30万。从城乡居民家庭人均收入统计来看，2007年城镇居民家庭人均可支配收入为1万4千元，农村居民家庭人均纯收入约4200元。也就是说，以城镇家庭大多为三口之家计算，一家人年收入总数为4万2千元，而农村家庭要有至少8个孩子才能与城镇人口收入相等，所以农村人口收入远比不上城镇人口收入。数字看起来少，但别忘了这是全国13亿人的平均水平。
再看GDP，1978年，中国的GDP为3645.2亿元，2007年为246619亿元，增长了67.6倍，剔除物价因素，大致增长了15倍。同期，城镇居民人均可支配收入从343.4元增长为13786元，农村居民人均纯收入从133.6元增长为4140元，增幅分别为大致40倍和30倍，剔除物价因素，一个增长了大约9倍，一个增长了不到7倍。也就是说，中国GDP的增长速度高过人们收入的增幅。据统计按100平方米计算的北京、上海房价收入比近年来都在10倍以上，远远高于5-8倍的合理水平，成为世界之最。同时，在许多地方房价的增长速度已经大大超过了GDP的增长速度，自然就超出了居民收入的增长速度。如此算来，即使是一套三线城市的100平米的房子，城镇家庭要付出7年不吃不喝的代价，农村家庭要付出10年以上的代价。人不可能不吃不喝，就只有成为房奴，做长线购买。而因为房价的基数远比工资的基数大，所以这种状况的发生几乎是不可逆转的。所谓面粉贵过面包，这就是目前房价的状况。借用王石在接受经济半小时访谈时的话来说：“房价这样的上涨，已经上涨到中产阶层，就是年收入在6万人民币到20万人民币这样一个阶层，他们已经感觉到买房子非常吃力的时候，这个房市快要出问题了”。
接着刚才未说完的刚性需求。2亿“80后”中，85％为农业人口，而农村的“80后”几乎没有留在农村就业的，原因是他们不愿像父辈那样过那种极不平等的贫困生活，并将“到城市去”、“到大城市去”作为他们“新生活运动”的全部。这些年轻人涌入城镇，无疑加速了中国的城市化进程，这对于房地产商是喜讯，因为人走到哪都需要住房。但一个显而易见的事实是，进入城市的80后，除接受过高等教育的大学生，大多从事着劳动密集型工作，他们的收入水平很低，而且工作极不稳定。由此，他们在目前中国大约1亿的隐形失业人口中占了很大的比重。而让这些人将买房看作刚性需求，是不现实的。
但房价依然在上涨。今年全国70个大中城市房屋销售价格在三、四、五三个月连续上涨,五月份环比涨幅达到0.6%,而让人惊奇的是，主要城市的商品房成交量与去年同期相比增幅也都在100％以上。
房价为什么上涨？近日，中化方兴投资公司以40.6亿元竞得北京广渠路十五号地,把京城地王的身价又提高了一倍多，让人瞠目结舌，地王频现房价自然飙升。当地的裸价都在1.6万/平米，房的裸价在2.8万/平米的时候，其出售价格在3万/平米就显得自然而然。有人会问，地价高成这个样子，为什么投资者还在竞相争购？其实，开发商们最喜欢听到的就是土地价格上涨，他们认为这是“最拿得出手”的涨价理由，开发商要的就是这样一个不得不的理由，有这样的理由，卖的再高也卖的踏实，买的再贵也买的不心碎。再者，受金融危机影响，各地财政收入都有所下降，作为拉动经济的重要杠杆，房地产产业的抬头意味着财政收入的增加，政府腰包鼓了，自然对房价上涨的现状睁一只眼闭一只眼。各地政府这样的中立姿态，对开发商来说恰是获得了自由呼吸的天地；开发商是精明的，中国开发商更精明。现在开发商的控制性销售策略已经炉火纯青。不仅仅通过价格策略进行控制，也不仅限量供应，更在土地储备、上市项目安排、周期安排、产品创新等几个方面全面进行控制性营销，开发商管理战略的调整，让房价高位运行有了更强劲的基础。
那么，这么高的房价为什么有人买？人们真的有这么多钱？近日温州炒房团千亿资金抄底房地产成为一大新闻。这只是一个标志性事件，说明人们越来越看好房地产投资的前景。对于有相当资金的个人来说，将钱放入银行是没有意义的，股市前景仍不明朗，此种情形下，受制于收益畸形之下的一些储蓄户，势必选择将现金转化为不动产，因为从长远来看，不动产保值性更强；而对于有更加相当资金的团体来说，他们的投资方式更为巧妙。从2008年起，央行百日内连续5次降息。在行业分析师看来，房地产行业可能是这一轮政策调整的最大受益者。一是央行的减息明显降低房地产企业的财务成本，特别是对部分负债较高的房企；二是有助于减轻购房者负担，间接提高市场购买力；三是存款准备金率的下调，银行可支配资金更多，使得企业贷款相对容易。于是，很多房企甚至是非房企都花着银行的钱进行房地产投资，花自己的钱进行投资的实心眼几近无有。
当然，这其中也有一部分实用购房需求的释放。人们预见到了房价的上涨，担心未来涨幅更高，纷纷出手，以求减少日后出血的成本。
如果房价就此居高不下，但买房需求又逐渐增加，房子要怎么卖，又卖给谁。以房价目前的状况，能买得起的人自然首推中国的富裕阶层。从美国“美林全球财富管理”机构和法国凯捷咨询公司发布的数字来看，作为“金砖四国”之一的中国，百万美元富翁人数由2006年的34.5万人，增至去年的41.5万人。在此提出百万美元富豪，而不是百万人民币富豪，是因为百万人民币富豪是不足以轻松承担目前的高房价现状的。也就是说，这41.5万人的子女，可以相对轻松的拥有自己的不动产。
除这些人外，工薪阶层的子女如何买房。其实，地产商吆喝80后买房、力推青年置业计划，打出“十二个月房租拥有自己的不动产”，“我们结婚吧”这些口号，表面看是吆喝婴儿买牛奶、纸尿片，其实是“醉翁之意不在酒”，他们企图利用80后的刚性需求和心智模式，比如超前消费、依赖父母的心理，催生父母与儿子“合作买房模式=父母给首付+80后月供”。这是中国家庭式文化下的某种必然结果。以深圳为例，据权威机构的数据统计，2008年以来深圳购房群体中有90%以上是第一次置业的年轻人。但是，以目前深圳的高房价和人口结构是不足以吸引80后入市的，其实大部分已购买房的人都是父母给的首付。父母都不愿意自己的孩子在一个流动性极大的城市过着流浪的生活。
此处插一段有意思数据。在中国，60岁以前的各年龄层，男性都远超过女性。这被称为“失踪女孩的问题”——性别比例失衡。今天，15岁到59岁的的男性比女性多了2540万人。到2025年，失衡程度将增加到3070万人，2050年是130万人。一个人口学家提到：“举例来说，到2020年，中国大陆20多岁的男性多于女性的数目，可能会超过台湾所有的女性人口！”根据这个人口学家的计算，6个男性中就有1人必须到国外寻找新娘，否则只好独身。在这样激烈的竞争之下，青年初长成的80后男人们自然要在各方面展现自己的硬实力，房产自然必不可少，80后的女人们自然可以更理直气壮的要求不但要有房，而且房子越大越好。除了那四十几万的富翁子女，其它男人为了实现一个萝卜一个坑的基本法则，不得不将自己的家庭捆绑进去以搏得女人的喜欢，这也是一种必然。照此情形看，那些为了腾出地方让兄弟们都有肉吃而去挖外国男人墙角的中国男人们，实在是可歌可泣行侠仗义的纯爷们儿。
那么其它耗着全家也买不起房的青年怎么办？有以下几个办法：一、回乡购房。一、二线城市工作的，尽量压低本地消费——不买房、不买车，而把钱寄回原住地，回乡购房；二、享受政府政策。按照国务院的要求，计划2009年至2011年，增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区改造，总投资可能达到9000亿元，平均下来每年有3000多亿元的投入。如果把上下游的产业加在一起，每年保障性住房建设将带动投资近6000亿元。这些保障性资源可以解决一部分购房难难于上青天的人的问题。三、买二手房。2008年，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中取消了城市房地产税、下浮廉租房贷款利率、对二手房市场的各种优惠也有涉及。买不起新房的人也可以考虑购买二手房居住。
最后，回到我们开始的话题，房，是买还是不买。有些人考虑到父母的养老，觉得买房的消费太高，其实，80后目前的老年抚养负担相对较轻，这个问题不足以否定买房的需求。而最紧要的事实是，你要盘算下你手中的现金，再设想下你后20年每个月能挣多少钱，做一个20年被捆绑的房奴不是件值得欣喜的事。如果你要出手，可能意味着没有余钱用来自身价值的投资。
用一个例子作结。一对工作五年的年轻夫妻，在一线城市，手头有60万存款，男子问一房产专家该不该买房，因为他们还想出国深造，买房意味着出国搁浅。但每次回女方的家里，女方父母都因为其女没有住房而忧心忡忡，所以男子很郁闷。这位专家说了以下几点：
1.工作五年能存下60万，说明你很优秀，你们很优秀，很多人不如你们，所以你不要自卑。
2.如果你没有一个有钱的老爸，而又不愿意抢银行，那么买不起房才是应该的。
3.如果我是你，我会把钱用来出国，因为出国会让你增值，你将在未来收获的更多，而将钱用来买房，意味着你增值的机会破灭，而这个损失即使是房价上涨也不能弥补的。
编辑：秦人
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