业主与管理公司：回归本质才能双赢

　　业主与管理公司：

　　回归本质才能双赢

　　在新的市场形势下，业主和品牌公司之间出新了很多新的矛盾，二者之间往往在经历三年的“蜜月期”后开始争吵、分裂，如何跨过“三年之痒”成为第七届世界酒店论坛上大家热议的话题之一。

　　处理好“分子”和“分母”关系

　　鲁能集团酒店管理公司首席执行官周涛对业主和品牌公司的关系有一个形象的说法，周涛说：“业主最关心的是投资回报率，这主要由两个大方面决定，一个是‘分母’，即业主的投资额、资产量，这是业主方可控的;二是‘分子’，这主要看品牌公司的经营水平。我们把分母做小、分子做大，业主就可以获得很好的投资回报率。”

　　凯悦国际酒店集团大中华区副总裁邢林则认为：“不仅分子和分母很重要，分子、分母之间的那条线也很重要，在我们心目中，这条线代表的是品牌的标准、市场的竞争力，有这条线在，投资回报率的公式才成立。如果这条线缺失了，那么即使分母再小、分子再大，业主和管理方的关系也是不平衡的。这也是凯悦进入中国市场后注重稳健发展的原因，我们很羡慕年均三四十家酒店以上的增速，但对于凯悦来讲，这不是一个可承受的速度。”

　　“业主和品牌公司在建立起合作关系之后，相互应该有一个承诺，而不是互相地找‘茬’。双方的合作关系就好比两个人一起努力把一艘船以最少油耗、最快速度开到目的地一样。”周涛说。

　　沟通好“面子”和“里子”问题

　　会上，酒店建造和业主投资被形象地比喻为“面子”和“里子”。

　　希尔顿全球大中华区及蒙古区技术服务副总裁张书源说：“有的业主要‘面子’，但是做着做着突然发现超预算了，‘里子’不够了，于是就开始节省开支，业主和管理方就开始产生一系列矛盾。如果双方能在最初的沟通过程中定位准确，就可以尽可能避免这些矛盾。如果业主说要‘面子’，那么业主就要清晰地告诉管理公司投资额是多少，这样管理公司才能知道做好哪些方面来撑‘面子’，砍掉哪些方面来节省‘里子’，让钱花在刀刃上。”

　　“国际酒店管理集团在跟国内的业主沟通的时候存在两个障碍，第一是如何准确地沟通、充分地沟通，如何弄清业主的期望值;第二是如何在具体的操作过程中贯彻最初的设想。”张书源说。

　　邢林表示：“凯悦非常注重跟业主沟通，很多业主是第一次做酒店，他所想的与实际未必相符，这个时候我们要帮他们作出判断，尽量避免让业主作出错误判断，这对业主和管理方都是噩梦，因为老板不赚钱，打工的日子也一定不好受。”

　　“业主和品牌公司第一年往往是蜜月期，第二年问题就开始显现了，第三年是一个关键，如果能过去这个坎就可以继续合作，如果过不了这个坎，就会出现很大的问题。如我们经常看到酒店的总经理频繁换人，往往都是合作的第三年出了问题。”喜达屋国际酒店集团大中华区总裁钱进说。

　　请专业人士把控设计和造价

　　在处理业主和品牌公司关系过程中，酒店设计、造价控制是一个关键。

　　钱进认为：“业主一定要找顶级的设计师，我们管理方的专长不是设计，所以对业主的咨询我们只能浅谈，更复杂的设计内容要请顶级的设计师。合作关系中的分工要明确，管理方要明确自己的定位，业主方要明确自己的投资计划、5到10年内产品的定位，酒店设计则交由专业的设计师来完成。”

　　周涛也对设计和造价提出了详细的建议：“我们在开发酒店的时候要和管理公司、设计师沟通好，在设计任务书里大家需要注意几个指标：第一个是每间房的均摊面积是多少，即总建筑面积除以客房数;第二是酒店的主要盈利面积是多少;第三是客房面积占酒店的总面积的比例;第四是每平方米的造价是多少。在控制造价方面，业主方需要专业的团队来完成。如果自己不具备这样的团队，可以招聘一些专业人才或者请专业第三方公司来协助完成。”

　　避免妖魔化国际品牌

　　会上，一些代表提到“国际品牌酒店管理集团对于本土品牌的压力、对国内业主的压榨”。对此大部分代表都持客观态度。

　　港中旅酒店有限公司总经理孙武认为：“不要给国际品牌或者国内品牌贴上某种标签，形成一种定式思维。我们要回归到企业本质，要看管理公司能不能创造价值、给业主带来回报，对国际品牌不要妖魔化或者标签化。”

　　雅辰国际酒店集团大中华区总裁黄德利也认为：“尽量不要把国际和国内酒店管理公司分得这么清楚，大家还是应该将目光放开一些，现在已经是全球化的经济环境，大家需要一些开阔的思维和视野。”

　　“国际品牌对中国酒店业也有一定贡献。例如，我曾经去乌鲁木齐出差，那时候乌鲁木齐的整个酒店业都在感谢洲际，因为洲际培训了一批很优秀的职业管理人、服务员，对当地的市场有很大的帮助。”万豪国际集团大中华区高级副总裁林聪说。

　　迈点网副总裁李东杭也认为国际品牌有很多方面值得我们学习，比如“国际品牌的法制管理思路，包括对员工的管理、对社会的责任感”，“国际品牌的会员系统建设”等。

　　本土酒店品牌与国际品牌之间的竞争也是不可否认的事实。三亚亚龙湾鸟巢度假村董事长毛剑峰提出：“民族品牌和国际品牌在管理水平上存在差距，这是两者发展历史的长短不同造成的。如何来弥补这个差距?我觉得现阶段我们可以先从硬件上去超越国际品牌，应该避免酒店同质化现象，打造一批特色酒店。”

　　赚钱才是稳定合作的基础

　　“只有商业模式成立的情况下，业主和管理公司合作的顺畅。”邢林说。

　　对此，香港酒店业协会执行总干事吕尚怀给出了形象的说法：“我觉得在酒店行业，赚钱就双赢，当你业绩达不到指标时，就双输了，此时业主和管理公司就会出现一个矛盾状况。就香港的情况来看，业主绝对不会急于跟任何一个管理公司合作，往往是四五家或者七八家管理公司面对一家业主来竞投，然后业主来挑选管理公司。这种关系的背后是很乐观的投资回报率，如香港的酒店入住率普遍达到90%以上，房价在200到250美元左右，想双输都难。”

　　本版文字图片由中国旅游报·第一旅游网实习记者李志刚采访报道