探秘榆林“退房潮”背后

 

        阳光讯（记者 许鹏 郑玮 高小雨 实习记者 刘彦郡 李源 白路路 文/图）7月21日，本报刊发了《房价下跌榆林数十楼盘遭遇“退房潮” 》，引起社会各界广泛关注。近日，记者再次对监管单位、开发商、购房者进行了调查。榆林退房行为不仅关系到整个榆林人的声誉和诚信，同时也暴露出监管单位、开发商、购房者对商品房交易的种种缺失，退房热的问题扰乱了民心。开发商与购房者也应回归理智，付出代价体现诚信。

大门紧锁的“中央公园”

大门紧锁的“”中央公园
 

 

        目前，榆林城区出现退房热的主要问题是，很多业主以开发商在售房初期存在的违规行为，提出退房要求。而开发商面对业主的退房要求也颇感无奈，很多开发商最初是向银行借贷用于房产开发，再就是通过预售一部分房产来维持后续资金，但现在银行借贷紧缩，开发的房产销售又遭遇“冷市场”，购房者集体退房会导致部分房产地产开发商项目资金链断裂，项目最终将演变成为“烂尾”工程。
 

        一位榆林房地产行业的郑先生告诉记者，榆林房地产市场低迷跟榆林的煤炭市场低迷有很大关系。榆林市地处陕北煤炭资源富集区，随着2000年以后煤炭开采加快，煤炭资源价格上涨，使得榆林的经济飞速发展，各项经济指标跃居陕西省前列，大量的外来务工人员涌入榆林，随之而来大量的住房需求，直接推动了榆林房价上涨。

        2011年左右榆林房价达到最高点，远远高于陕西其他地级市。随着煤炭市场疲软，经济低迷，之前涌入城市的大量务工人员返回原籍，低价出售二手房，使得新房需求明显下降，导致榆林房产价格走低。而许多刚刚买了房的业主更担心经济下行，以后不会很容易挣到钱，担心无法偿还银行按揭，与其以后住不起房，还不如趁早把房退掉。

 

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业主在销售部维权
 

        “中央公园”项目业主张先生告诉记者，2012年他身边很多亲戚朋友都买了房，担心房价会继续上涨，他做出决定购买了“中央公园”一套142平米的房子。在和开发商签订合同时，他并没有注意开发商五证是否齐全就交了款，后来在签订购房合同时，售楼处声称要交30万元的转让费，这时张先生才明白自己受骗了，自己花钱买的新房竟然是二手房，而且房屋的面积也由原来的142平米变成132平米，公摊面积每户也增加了7平米。很多在项目部等待开发商出现的业主表示，他们当时买房太急切太跟风，“中央公园”预售许可证没办下来之前，他们就已经交款了，而事实上直到2013年6月份开发商才拿到了预售许可证。

         张先生说，老百姓买套房子不容易，现在售楼处整天大门紧锁对业主们不理不睬，这种逃避态度让他们很难接受，现在他们已经开始联名向有关部门反映，要讨回公道。

        东沙一楼盘业主田先生告诉记者，他是榆林佳县人，前几年来榆林一直在煤矿干活，每个月有个八九千的收入。2012年年底，他交了三十多万首付在榆林东山买了期房，说是期房其实只是在地上挖了个坑，但人家都那样买，他也就交了钱。原本想着2015年能住上新房，在这座城市扎根。但2013年田先生打工的煤矿关停了，他失业了。他待在家里已经快两年了，这期间一点收入也没有，在城市过不下去了，所以打算回老家务农。“当初买的房子已经封顶，开发商正催着办理按揭手续，但是以后挣不来钱，拿什么来还银行贷款呢？”田先生听说其他业主也都在退房，自己哪怕吃点亏也不想要这套房子了。

 

 

        据某一项目开发商介绍，榆林开发区地价成本在每平米2200~3800元左右，加上每平米建筑成本和税费等费用3000元，开发区房产每平米成本高达6000多元，榆林西沙地段的造价与开发区基本持平，而东沙地段每平米房产的成本超过5000元。

       该开发商表示，对于所有开发商来说，业主退房会给他们造成巨大的经济损失，也会让他们面临巨大的资金压力，购房者集体退房会导致他们部分房产地产开发商项目不能如期交工，项目最终将演变成为“烂尾”工程。

        榆林开发区一项目负责人告诉记者，虽然各大楼盘中购房者情况有所不同，但至少有百分之八十的人还是属于理性购房，只有百分之二十的购房者参与了退房。据开发商了解有些退房群体是有人在背后操纵，通过这样的组织鼓动退房者来扰乱开发商的正常工作以谋得个人私利。

        东沙一楼盘负责人告诉记者，在正常情况下要把一个项目一套手续顺利办下来怎么也得半年左右，这也是造成开发商相关手续不全的重要原因。

 

 

        政府牵头成立房地产矛盾纠纷专项小组
 

        据悉，面对近期房产商与购房者之间出现的退房矛盾，由市政府牵头，已于2014年5月上旬成立了“房地产矛盾纠纷协调小组”，该小组的成员涉及信访局、住建局、公安局、工商局、土地局等13个单位，由市政府常务副市长高中印担任组长，下设综合办公室、信访接待组、法律咨询组等几个部门，为落实解决房地产商与退房住户两者之间的矛盾提供便利。

 

 

        7月24日，记者来到榆林市住建局，欲向该局负责人咨询了解本次退房涉及的房地产公司和相关退房者的一些具体数据和情况，但一直未能见到该局负责人。该局政秘科工作人员说，相关情况记者可与该局房地产市场监管科联系，可当记者与该科负责人联系时，被告知采访需经主管副局长同意后方可，而后记者又与主管副局长联系，得到的回答是需要局长同意，当记者与局长取得联系后，又被告知仍需和主管副局长联系。记者最终也未能从工作组处了解到相关情况。7月25日记者再次来到住建局采访咨询事情的详委，但已无法联系到该局相关负责人。

 

        土地交易市场冷清 多次出现流拍情况
 

        为了解土地成本在房产建设中所占比例，记者来到榆林市国土资源局，从该局姜副局长处了解到，今年以来，榆林城区土地交易市场异常冷清，已经举行的两次土地拍卖都因无人报名参与竞拍，导致流拍。

        据悉，前两年榆林房地产市场好的时候，开发区和西沙每亩土地均价大约在500万元左右，东沙的土地均价则在300万元左右，甚至还出现过每亩1000万元的情况。土地局一位了解房产行业的工作人员告诉记者，榆林开发区和西沙的楼盘如果每平米售价低于5000元，那开发商应该是没有利润的，地价相对较低的东沙，房价也不会低于4000元。另据了解，土地投入成本在房产建设总成本中所占的比例一般在30%~40%。

 

        专家说诚信缺失会造成恶性循环
 

        研究经济的陈先生告诉记者，退房行为不仅关系到整个榆林人的声誉和诚信，同时也暴露出监管单位、开发商、购房者对商品房交易的种种缺失，退房热的问题扰乱了民心。如果政府不及时稳妥解决退房问题，将会形成恶性循环的趋势。同时，开发商与购房者也应回归理智，付出代价体现诚信。

        对于如何妥善处理退房事件，一位政府官员建议可以从几个方面入手。首先，政府要打击炒房者和投机者，对违规违法建筑商进行处罚，严厉打击个别业主的不良行为。其次，开发商要处理好自己的行为，规范经营更要敢于面对问题及早发现问题及时处理，然后了解业主情况对业主问题要逐一登记，方便和业主沟通及时处理问题。最后业主要理性对待购房投资风险，切记盲目跟风触及法律底线，做一个诚信之人。

编辑：席姗