豪宅跟着市场走

核心提示：价格往往不是豪宅客户最重要的考虑因素，路段和项目的综合素质成为重要参考指标。豪宅客户很珍惜自己的购买资格，会倾向于能够真正让自己生活升级的产品。

几年前北京钓鱼台7号院单套住宅3号楼拟售价30万元/平方米的消息引发业界争论，因其豪宅稀缺的地段资源和顶级的室内设计成为北京豪宅标杆。豪宅在严厉的调控下价格不断高涨，西安豪宅亦一路飙升至最低价1500万元/套，千万级豪宅不断涌现。这些蒙着神秘面纱的上千万，究竟有何神秘之处，为何能叫出如此高的价格呢？

伴随生活水平不断提高，人们也感觉到，在曲江、高新、秦岭山下，一些漂亮、豪华的房子渐次出现。它们大多地段优越、环境优雅、森严的保安，豪华的门厅是显著标志。

那么什么是豪宅？在西安哪些房子可以称得上豪宅？在价格相对低迷的当前，豪宅的状况又如何？

哪些房子是豪宅

谈起豪宅，大家普遍的认识为“不是楼王就是独栋，不是独栋就是别墅”关于豪宅的标准似乎已经迷失，更没有一个明确的答案。

而这些划分是从外形上看的，从项目本身看，一般是认为户型面积较大，价格较高，物业服务贴心，购买人群都是少数高端人群，车位配比，花园景观等等“高大上”的东西。因此，它只能是属于少数人的珍藏，但是这其中也包括改善型和再改人群，他们的需求不同，对高端项目划分也不一样。

目前，在西安来说，价格在1.2万元/平方米以上的都算豪宅了。一开发商表示，“豪宅这个词，我想当初建立的时候，除了一种身份的彰显，还有对居住的苛求。居住上要求的就是一种舒适性，要求住宅跟人的共通。”

陕西省社会科学院学术委员会副主任张宝通认为，豪宅首先是占有稀缺资源，包括自然资源和生态环境，这样的项目位置都比较偏远，比如西安秦岭那边别墅不少，还有曲江，有曲江公馆·和园，荣禾曲池东岸、紫薇永和坊、锦绣唐朝都算高端物业的一种，目前西咸区域也有豪宅进驻，比如全国知名的只做豪宅的星河湾就在秦汉新城，还有空港新城的绿地别墅项目。同时，占有独特的地理位置，建设标准较高，称为城市豪宅，比如位于太华路与凤城三路十字的万达公馆，对外宣传精装豪宅，也掀起城市豪宅的典范之风，诠释着“城市中心，隐而不显”的核心概念。

“如果一个所谓的豪宅物业周边都是很差的房子，还会被认为是豪宅吗？”一位在曲江公馆看房的先生这样说。大区域的高端性、便捷的交通、居住环境的安全性，成为真正的豪宅物业所必备的要素。这也是为什么曲江会形成高端项目集中区的主要原因。所谓“豪宅也遵循‘物以类聚，人以群分’的原则”。周边物业的档次、区域居住人群层次等决定了个体物业在市场中的价值。

例如，金地·曲江尚林苑位于大雁塔正南面约1公里，雁塔南路与雁南三路交汇处。由联排别墅、叠加别墅与空中宽景house组成。别墅超宽客厅、主卧，尽显尊贵；主力户型赠送前庭、后院、中庭院落，每户均能享受有天有地的生活情趣。空中阔景house全部1梯2户纯板楼结构，所有户型均设置入户花园、景观阳台、双主卧等。

据了解，金地·曲江尚林一期共18栋，共124套，户型范围在270-430平方米，其中叠拼9栋，联体9栋。其二期主要为空中宽景house，共230户180-240平方米的纯粹大宅，价格均在17000元左右。目前已全部售空，居住率达60%左右。

豪宅需要私密性，但同时，豪宅也并不代表要与世隔绝。和市场早期出现的高端物业比，现在的豪宅，更注重居住生活氛围、居住生活配套的人性化、高端化和全面性。早期豪宅物业，生活配套缺乏、无法满足基本生活需求，导致居住价值和市场增值能力大打折扣。同时，园林景观是一个高端社区的重要符号，但并非多种树、多种花，园林景观的独创性和亲和性尤为重要。

此前在绿地做过高端项目的一位负责人表示，高端豪宅跟地段关系很大，在市区土地价格高，做别墅项目很不划算，而在空港新城、浐灞新区以及常宁新区相对处于新区，位置较远，土地成本不是很高，同时又能获得大面积土地，因此就可以做高端项目。

豪宅有没有红线

中国房地产信息集团发布的报告显示，单今年1月，北京豪宅市场新增供应量就达到938套，创十三月以来新高。2月、3月供应量继续增加，环比增加2%左右。北京1-3月上市的住宅项目中，其中近半数为豪宅。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹曾表示，豪宅在中国属于小众市场，政府在总体政策上不会鼓励其发展，特别在供给上予以限制，比如有关别墅用地，自2003年2月国土部发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，首次强调“停止别墅类用地的土地供应”。因此，未来豪宅项目将愈加小众，也愈稀缺。但关键问题是中国的房地产企业首先要明确豪宅的定义。

中国房地产学会副会长陈国强在随后发言中对秦虹的观点也表示赞同，他表示，豪宅供应未来限制力度只会大不会小，因此稀缺性愈加明显。另一方面，豪宅将无悬念成为未来房产税推开后的征收对象，持有成本将明显增加。

记者了解到，此前上海出现一个全国顶级豪宅，叫“汤臣一品”，奢侈精装，专门针对全国富人定做的项目。2006年，汤臣一品以单价13万元/平方米的成交后，一夜间创造了中国豪宅的最高天价。但与此同时，也有业内人士对如此高端项目存有质疑，首先是所有富豪住在一起，太招摇，安全性能否得到保障，另外如此高昂的价格，能否占有市场也值得考虑。

在某项目负责人看来，按照价格高低，别墅豪宅可以分为顶级别墅、高端别墅、改善型别墅和经济型别墅，而别墅市场分为三类：一类是低总价、全配套、社区成熟的纯粹日常居住性别墅；第二类为高端别墅；第三类是资源型的休闲度假别墅，定位不同，购买人群就不同，市场上“私人定制”的豪宅越来越多。

著名独立地产评论人李连源认为，实际上，对于豪宅，这只是民间约定俗成的。而在西安，目前对于豪宅的红线可能就是通过面积鉴定，西安规定144平方米以下算普通住宅，超过144平方米的算非普通住宅，随着产品类型的多样化，豪宅目前主要是和别墅绑在一起的，也就是说豪宅大都是高端别墅，不同的形态通过税收来区别限制，也被认为是豪宅的红线。但是，目前，别墅或者是豪宅面积基本都在180平方米以上，144平方米的只被当做改善型了。

西安所谓的豪宅大都处在偏远郊区，在秦岭很多，例如达观天下、国嶺、西安院子。这都是政策之前拿到的地，而目前，秦岭也出台专门的政策，出于保护生态环境的目的，禁止新建别墅以及供应别墅用地。但目前不少项目都是打着擦边球在做豪宅，比如以旅游地产或者养老地产圈地做别墅，秦岭不少别墅用地存在严重问题，之前秦岭保护部门还专门进行过执法检查，对一批别墅项目要求停建，但不少市民也反映，很多项目还在悄悄销售。

豪宅对城市意味着什么

遥想当年，位于西安曲江大雁塔南200米处城市稀缺平层大宅锦绣唐朝，开盘仅数天，即赢得了港、澳地区及一线城市资本的大举关注和争相购买；同时，绿地海珀兰轩和经发白桦林间等都赢得不少陕北置业者的青睐。

而随着近几年政策的调控，市场上住宅项目大多以刚需和改善型为主，豪宅变得更加稀缺，同时销售也不是很乐观，营销方式也变得很低调谨慎，大多以圈层营销为主，或者是老带新，比如小型酒会、私人定制般的聚会，针对某一会所人群做线下活动，可谓“羞答答的玫瑰”，能否静悄悄地开，却要花费一番心思的。

唯平层唯城市，这是不少业内人士对豪宅的定义。似乎只有豪宅才能代表一个城市的品位和水准。绿地一负责人表示，豪宅对于城市来讲，首先是提升了城市整体形象，一个豪宅项目往往是一个区域名片性的东西，比如绿地空港新城就是代表，而浐灞绿地海珀兰轩也成为该区域的标志性项目。

如果有人问“你住在哪儿？”你告诉他“住在曲江公馆·和园”，那会是多么有面子的事。豪宅对开发商来讲是实力的见证，于个人来讲，是一个身份的象征，同时也是城市品位的象征。

“从需求方面讲，在市场化的初期，房子只是满足人们的基本住房需求，对房子的要求也相对较低，但随着市场化扩大，一部分先富起来的人包括后来的所谓“土豪”，对居住的要求也越来越高，于是豪宅的市场也就随之被放大，但它毕竟不像普通住宅是大众的，它只能是小众的，因此，意义也就不同。“是城市的发展推动了豪宅的发展。”著名独立评论人李连源这样说。

“实际上，豪宅更多的是在潜移默化中改变着人们的生活方式。”乐华恒业一负责人表示，豪宅和普通住宅不同，它更讲究一种生活的舒适性，因此才更需要以一种全新的观念和方式来协调。就像乐华城的别墅物业即将要推出市场，凭借其周边欢乐世界，公寓以及水上运动公园、加上商铺的后期运作，全新配套的别墅完全能够满足置业者的需求，而泾河新城也将从此令人“刮目相看”，大西安也将重新定义生活的意义。

从豪宅客户的购买力来看，目前陕西资产过千万的富豪总数已超过2万人，过百万的中级富豪数字更是相当可观，而西安豪宅的价格比一线城市要低很多，因此可以看出本地豪宅市场的支撑力还是比较足的。

但是，豪宅客户往往不是看价格，而是比较路段和项目的综合素质，很珍惜自己的购买资格，会倾向于能够真正让自己生活升级的产品。而市场上一些缺乏景观路段和项目独特优势的“伪豪宅”并不能引起他们的关注，因此豪宅市场在总体上可能有供过于求的风险。

（记者 沙莎 通讯员 刘雪琴 实习生 王雨）