西安房屋限购政策能否放开 业内:不排除局部松绑

　持续了三年多的楼市限购政策，被广西南宁打破了。南宁市房管局28日晚间发文称：根据有关规定，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　一石激起千层浪，南宁市放开房屋限购之后，其他城市会否跟进呢？

　　意味着啥？　　南宁限购局部放开

　　全国新一轮房屋限购有望松绑

　　南宁将已经实施三年多的房屋限购给戳破了。南宁市房管局发文称：根据《广西壮族自治区人民政府关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定》的有关规定，结合《广西北部湾经济区同城化发展推进方案》精神，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　“商品房限购本身就不符合市场规律，商品房就是商品，而限购属于行政干预。从2011年开始，房屋限购政策已经持续三年多，现在已经到了放开的时候。”陕西省房地产研究会会长王圣学说。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，南宁“松绑”限购，本质上并非消耗库存。广西北部湾经济区的战略地位很明显，而此类区域如何实现人口、资金等资源的合理配置，并加快经济区热度的提升自然需要战略思维。因此，南宁限购政策松绑，更注重的是解除行政枷锁，释放该经济圈内的购买力。

　　美城机构总经理汪魏分析，南宁放开限购对全国房地产市场来说都是具有标志性的事件，未来来看，一些房价表现稳健的城市也有望适当松绑房屋限购政策，说明全国新一轮房屋限购有望松绑。

　　西安房屋限购政策

　　能否放开？

　　业内人士：不排除会局部松绑

　　南宁打响救市第一枪后，有市场人士分析，西安也有可能会根据全国其他城市限购松绑的具体情况进行选择，松绑限购也有望跟进。

　　南宁限购松绑，不少人认为是南宁的房屋供应量过高所致。然而，数据显示，南宁的房屋供应量并不算高。根据克而瑞数据库最新数据，4月27日南宁的商品房库存为546万平方米，合计48900套。而此前一季度南宁商品房成交162万平方米。按照一季度的市场消化能力，目前南宁的库存约为13.5个月，并不算太高。

　　西安房地产市场的供需状况又怎样呢？根据西安房地产信息网的数据统计显示，西安市3月份的商品房库存为1775万平方米，套数大概在17万套。而此前一季度西安市的商品房成交312万平方米。按照一季度的市场消化能力，目前西安的库存约为17个月，高于南宁的库存量。

　　西安房地产信息网副总经理李宇兵分析，如果仅仅从商品房的库存量来看，西安远远高于南宁。如果从这个角度看，西安房屋限购局部松绑或许有望放开。

　　“目前制约西安楼市发展的最大因素在于供需比开始倾斜，市场明显出现了买方市场。另外，西安房价表现稳健，限购以来的三年，西安房价基本稳定在7000元/平方米左右，在这种情况下，西安如果放开限购也是情理之中。当然，暂时不会全面放开，应该是局部松绑有望放开。”王圣学分析。

　延伸阅读

　　2011年1月26日国务院办公厅公布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（称“新国八条”）后，全国多个城市根据“新国八条”内容下发或调整之前的楼市限购措施。2011年2月25日西安《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》出台，西安版楼市限购令面世。　　西安版楼市限购令

　　●限购政策

　　已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）、能够提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

　　●停购政策

　　对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市辖区向其售房。

　　●二套房贷

　　首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　若放开限购

　　西安房价会大涨吗？

　　在供大于求的情况下很难出现大涨

　　政府为什么要对商品房市场进行限购、限贷、限价呢？原因很简单，是为了控制房价上涨。

　　独立地产评论人士李连源分析，西安即使放开限购，房价也不会出现大涨。原因很简单，西安房屋的供应量很大，已经远远超出了市场的需求。在供大于求的情况下，西安房价很难出现大涨，其价格与限购前相比，不会出现明显的变化。

　　“西安即使全面放开限购，房价也不会大涨，主要原因是西安楼市的供应量很大。供明显大于需，房价自然难以大涨。”汪魏说，有关部门的统计显示，目前西安房地产市场供需基本平衡，但这个数据并未将西安城改房面积算进去。从全国范围看，西安的城改房都发展得非常快，大量城改房的入市，将整个销售面积推高，西安目前的供需比大概达到了3∶1。这个数据是有据可查的，去年西安市房屋销售面积为1400多万平方米，而根据监控和测算，目前西安市场商品房加上城改房的面积在4000万平方米左右。即使按照去年的销售量算，也至少需要三年才能将现在的房源全部消化。

　　但也有专家认为暂时放开限购的可能性不大，“一季度西安的GDP增幅位居全国前列；房屋销售状况并不是太差；目前各个机构也没有得到房屋主管部门的相关摸底调查。因而，目前西安进行房屋限购调整的可能性不大。”地产评论人士王建红分析。

　　房地产市场

　　未来会如何调控？

　　房价涨幅不大城市放开限购可能性较大

　　南宁是首个由官方正式发布限购调整文件的城市。此前，相继传出温州、长沙等多城市在酝酿松绑限购，最后都被辟谣。日前，天津滨海也传出将实施差别化限购，但并没有正式文件出台。

　　王建红分析，目前来看国家高层对房地产市场的看法是，“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”，显然，南宁房屋松绑限购是“针对不同城市情况分类调控”的结果。个人判断，在房价涨幅较大的一线城市，如北京、上海等城市，限购政策不会放开，而在杭州、温州、郑州等房价涨幅不大的城市，放开限购的可能性较大。

　　“今年李总理的《政府工作报告》中，关于房地产市场提到四句话、52个字，关于市场调控的核心是‘针对不同城市情况分类调控’，而南宁这次松绑限购，就是分类调控的具体体现。”王圣学分析。

　　未来的房地产市场将告别“一刀切”的局面开始向“精细化”、“区域化”发展，这样的调控将更有利各个城市房地产市场健康、平稳地发展。本报记者胡晓军