中国式"以房养老"陷困局 看看国外怎样"以房养老"

近日，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。住房反向抵押是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。昨日民政部称，“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务，是自愿的、自主选择的行为，保监会、民政部、全国老龄办将于明年上半年提出试点方案，通过在不同地区进行试点，逐步形成“以房养老”的实施方案。

“老有所养”是每个人的期盼。在老龄化日益加剧的今天，养老成为人们最为关心的热点问题之一。据统计，我国老年人口2012年底已达1.94亿，今年将突破2亿，且以每年1000万的速度增长，我国已成为当前世界上唯一一个老人人口超过2亿的国家。

修订“老人法”，设立“老年节”体现了国家对老年人合法权益的尊重与保障，也折射出中国社会对于养老问题的焦虑。近几年来，“空巢老人”、“失独老人”一次次冲击着我们的内心，而诸如“延迟领取养老金”、“以房养老”等话题又一次次触动社会敏感神经。种种现状拷问我们：明天，我们该如何养老？

独生子女的沉重未来

“其实，人口老龄化一直存在，只是从未想到，自己也成了老人。”北京退休教师张大宇说，他和老伴如今都是“银发一族”了。

“现在我们老两口非常注重保健，能自理的尽量自理，不想生病给孩子添麻烦。”张大宇说，儿子现在工作压力非常大，甚至不敢要孩子。

事实上，在老龄化日趋严峻的形势下，家庭最担心的莫过于老年人的看病问题、照料问题，以及与之相关的生活保障问题。

“养老的负担，就如同一座大山死死地压在每个独生子女的身上。曾经，我们是最享福的孩子，如今，我们成了最受苦的 大人 。”网上一篇题为《独生子女的沉重未来》的帖子因说出了许多“独一代”的心声。

记者采访中发现，许多独生子女不是不孝顺，而是有苦衷。“每次父母生病，家、医院、单位、孩子学校几头跑，我就特羡慕那种 非独 的同事，那时我才发现，我不但是房奴、孩奴，还成了 养老奴 。”北京80后白领冯女士说。

网友“苏小狗”就更愁了：她和丈夫的父母都在老家，一方在河南，一方在四川。“如果老人生病，我们都在北京，怎么照顾呢？”她不敢想以后，“如果把父母都接北京来，两室一厅的房子又怎么住呢？”

另据一组数据显示， 2010年全国4.01亿个家庭户中，有60岁及以上老年人口的家庭户为1.23亿户，通常所说的老年空巢家庭共有4013.5万户，生活在空巢家庭中的老年人口总数至少有6200万人，占老年人口总数三分之一。

专家指出，面对“421”家庭结构，年轻人能否承担四个老人的养老问题让人担忧。

“养老院”、“居家养老”、“以房养老”，哪个靠谱？

“在北京找一家性价比高的的养老院真不容易啊。”李大姐的母亲年过古稀，基本生活可以自理，但需要人照顾。

起初，她想把母亲送到公办养老院去，但口碑好点的根本住不上。“听说有的养老院要排100年才能排到。”李大姐说，有床位的条件和服务有不行，有的一个房间住四、五个老人，这种条件太委屈母亲了。

无奈之下，她去找民办养老机构，结果更加失望，“3000块钱的房间连卫生间都没有，交通还不方便，以后去探望都费劲。”

另一方面，部分老人不愿意住养老院，“在家怎样都不愿意去养老院”成了许多老人的心声。

如今“421”家庭结构日益普遍，传统家庭养老模式已不堪重负，养老机构又一“床”难求。调查显示，90%的老人希望在家养老，7%的老人愿意在社区托老站养老。

前段时间，“以房养老”被舆论热议。那么，“以房养老是明天的 菜 吗？”许多网友对此一脸茫然，多数人表示辛苦一辈子挣下的房产希望要留给子女。而业内人士也表示，房屋70年产权也是障碍。

在采访中，部分老人告诉记者，他们不认同“以房养老”模式，认为房子就是家，把房子出租或者抵押，就没家了，而且子女也不会同意。

“我们中国老年人未来养老，还是应该根据传统意愿，绝大部分在社区、家庭养老，这是最适合老年人养老方式。”在首届老年节研讨会上，全国老龄办副主任吴玉韶说。

民政部社会福利和慈善事业促进司养老处处长王辉认为，当前面临机制转型，原来提供服务的体制，已不能适应养老服务增长需求。处理政府与服务的关系，政府不应做养老服务的供应方，而应变成监管方和购买方。

事实上早在20世纪60年代，美国就开始试水“以房养老”模式，随后欧洲国家、日本、新加坡等国纷纷效仿。以下盘点了国外以房养老的国家，以期提供有益借鉴。

新加坡可以一次性抵押

60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金

作为一个非福利性国家，新加坡政府一向倡导国人自食其力。政府并不鼓励父母留房给儿女，因为已经制定了年轻人可以自己买房的计划。在拥屋率很高的新加坡，以房养老是常见的模式。

在新加坡，55岁以上的老年人被称为乐龄人。这些乐龄老人可以从公积金账户中领取养老金度日，也可以将自己的房产出租，以租金养老。对于一些住房面积较大又无成年子女同住的老人，政府鼓励他们以大房换小房，将换房的净收入用作老年日常开支，或是购买保障型投资产品。

新加坡政府还专门为独居或只和老伴居住的老人提供一种乐龄公寓，这类公寓通常面积在40平方米左右，价格低廉，一般只需五六万新元即可购买。碧山社区金茉莉老人公寓就是新加坡养老服务体系中解决老人居住的一个样板。公寓楼由政府建造，共有176套小面积公寓，公寓以低廉的价格销售给55岁以上符合条件的老人。此类公寓使用权一般为30年，可延长使用期但不能转让和继承。

此外，新加坡以房养老还有一种形式：60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。

韩国：住宅年金让有房者老来无忧

随着人口老龄化趋势加快，养老问题已经成为一个全球性问题，世界各国和地区纷纷建立和完善自身的养老金制度。作为养老的一种方式，以房养老模式在国外已经相对成熟，并逐渐被民众接受。

韩国保健福祉部预计，2018年韩国65岁以上人口将接近总人口的15%，而到2026年65岁以上人口将超过总人口的1/5，如何完善养老体系成为韩国政府必须解决的难题。2007年韩国政府根据韩国人普遍养老金较低，而房产占财产比重高的特点，适时推出了以房养老制度——住宅年金。6年多来，住宅年金制度不断优化，吸引了越来越多的申领者，住宅年金正在成为韩国人养老的重要方式之一。

制度先行 保障落实

为从制度上保障住宅年金制度的切实落实，韩国于2003年12月31日颁布了《韩国住宅金融公社法》，并依照此法于2004年成立了韩国住宅金融公社，主管住宅抵押债券、住宅金融信用保证和住宅年金等业务。住宅年金制度于2007年7月正式实施，据韩国住宅金融公社统计，截至今年6月，加入住宅年金的总人数已达14866人，申领者平均年龄为72.3岁，抵押住宅平均价格为2.8亿韩元（1元人民币约为170韩元），人均月领养老金103万韩元。

韩国的住宅年金制度实际上是申领者将自有的住宅抵押给住宅金融公社，并领取对应的养老金的养老制度。申领者年龄越高对应的养老金越高，抵押的住宅价格越高对应的养老金越高。养老金具有与贷款类似的性质，住宅金融公社会向申领者收取相应的利息，并从养老金中扣除。住宅年金为终身制，在申领者能够履行合同义务、抵押房产所有权不出现变更的情况下，养老金支付将直至申领者及其配偶死亡时终止。偿还方面，申领者可以随时偿还全部或部分已领取的养老金。申领者夫妇双方都离世后，住宅金融公社有权对抵押房产进行处分，处分金额大于支付养老金总额的，差额退还申领者的继承人；处分金额小于支付养老金总额的，不足部分无需补缴。

优点明显 申请倍增

据韩国住宅金融公社相关人士介绍，住宅年金相对于其他养老金融产品具有以下优势：一是终身制。申领者及其配偶不仅可以终身得到养老金保障，而且可以终身住在抵押的房产中。二是国家保障。韩国住宅金融公社为国有机构，养老金给付具有国家保障，不存在中断风险。三是低利率。住宅年金较一般的住宅担保贷款具有更低的利率，一般比照3个月定期存款利率上浮1.1%。四是税制优惠。年金抵押住宅将减免25%财产税，计算年终所得税时将扣除年金利息支出，另外将免缴登录税、地方教育税等税款。五是随时偿还。申领者可以随时申请对住宅年金进行核算，并选择偿还全部或部分已领取的养老金，在此过程中不收取任何手续费。

住宅年金制度的吸引力使申领者人数大幅增长。据韩国住宅金融公社统计，以当年7月至次年6月为一个单位，首年申领者为831人，第二年1014人，第三年1338人，第四年2503人，第五年3979人，第六年5201人。第六年申领者的人数已经超过首年的6倍。

不断完善 青睐度高

首先是申领条件的放宽和年金制度的完善。住宅年金制度在推出之时，要求申领者的夫妇双方年龄都要达到65岁以上；到了2009年4月，这一条件下调至夫妻双方均达到60岁即可；而从今年8月1日开始，夫妻双方中只要房屋所有者的年龄超过60岁就可以申请加入住宅年金。

从抵押物方面看，原来要求住宅价格在6亿韩元以下，现在这一标准已提高到9亿韩元，老人福利住房也被列为抵押对象。从领取方式看，从最开始的终身领取相同金额的“定额型”，已经发展为“递增型”（以适应不断上涨的物价）、“递减型”（以适应消费活动的不断下降）以及“阶梯型”（以10年为单位，前10年领取相同金额，第11年领取第1年的70%，以此类推，作用类似于“递减型”）。申领者可以根据自己的消费习惯和经济状况选择适合自己的养老金领取方式。

其次是韩国人对待住宅继承和老年生活观念的变化。住宅金融公社今年进行的“2013年住宅年金需求状况调查”结果显示，选择不会将住房留给子女继承的老年人比例占到了25.7%。2008年该比重为12.7%，2010年为20.9%，2012年为21.3%，呈逐年增高趋势。尤其是不满64岁的老年层占比最高，约达33.5%。在选择加入住宅年金的理由时，“不希望增加子女负担”的占87%，“没有其他养老经济来源”的占85.7%。另外调查显示，住宅年金申领者的住宅资产占总资产比为92.8%，而且年龄越高，使用住宅年金的比率越高。住宅年金申领者的月收入中，住宅年金平均占69.4%，70岁以上的住宅年金申领者月收入超过了普通老年阶层。据韩国住宅金融公社的最新数据，在住宅年金加入条件自8月1日再次放宽之后，8月份申请者增加人数达到482名，同比增长16.4%。

日本：起步早形式多成效有待提高

日本是世界上老龄化最为严重的国家之一，养老问题成为日本政府的重要课题。据统计，日本65岁以上的老人占人口比率已经达23.1%，居世界首位。到2055年，这个比率将高达40%。由于日本经济长期萧条，老年人生活水平逐年下降，养老问题日趋突出。同时，日本政府的财政赤字高筑，社保经费已经到了入不敷出的地步。

日本人的持房比率较高，拥有一套住房是日本人一生的梦想。据日本政府调查，日本老人拥有住宅的比率高达89%，拥有两套住宅的比率超过30%，还有相当一部分老人拥有土地和山林。日本的地方政府最先发现老人可以将房地产作为养老生计的途径。1981年，东京都武藏野市政府率先引进“倒按揭”的以房养老模式，之后不久，日本中央政府研究推出“长期生活支援资金贷款”政策，鼓励各地政府根据本地区情况推广以房养老的办法。30多年来，日本各地实施出台了多种形式的以房养老模式，以满足不同老人的需求。

日本的以房养老模式大体可以分为“政府主导型”和“民间参与型”。政府主导的以房养老条件比较宽松。一种办法是直接融资方式。提出申请的老人（一般要求65岁以上）可以将房产或地产作为抵押，然后从政府机构获得养老金。养老金可以逐月领取，也可以按季度领取，但养老金领取总额不能超过抵押房地产时价的80%，申请者还需要指定担保人。申请者故去后，由担保人变卖抵押的房地产后，一次性归还养老金。另一种办法是间接融资方式。政府接受申请者的申请并予以审查，然后政府作为中介介绍给金融机构，再办理房地产抵押和领取养老金的手续。一般来讲，由于政府出面介绍并提供审查担保，申请者信誉较高，办理以房养老的成功率也就较高。

民间参与的方式是由民间金融机构直接经营以房养老的抵押和融资，但条件比较严格。申请者必须在65岁以上，并拥有完全独立的房地产产权，不能与子女同住，担保人必须是法定继承人，而且房地产用于抵押时必须经过所有法定继承人的同意，甚至还要求必须是独门独院的建筑，不能是公寓式住房。申请者所获养老金的总额不能超过抵押房地产时价的70%甚至还低，而且还要交还一定的利息。申请者故去后，担保人必须在3个月内一次性偿还养老金的本金和利息。

近几年，日本的房地产商也瞄准以房养老的市场。因为许多老人居住的房屋破旧，自己无财力重建，房地产商就向老人支付重建资金，老人则将房产委托给房地产商，待老人故去后，房地产商变卖房产后收回支付的重建资金和利息。

事实上，日本以房养老的做法虽然起步较早，但普及率并不高，成效平平。首先是日本经济长期低迷，房地产价格持续下滑，抵押风险较高，金融机构望而却步。其次是日本老人仍有将房地产作为遗产转给子女的传统思想，不愿意放弃手中的资产。再是近些年金融机构饱受金融风暴冲击，资金运作面临巨大风险，限制了金融机构涉足以房养老市场的积极性。因此，如何保持以房养老市场的稳定，减少风险，是日本今后需要解决的问题。

英国房子无使用年限

英国的住房养老模式则更多地借助于保险公司的力量

去年，一份以欧洲12个国家1000名成年人为调查对象的报告披露，英国人正因经济衰退而重新审视自己的退休计划。调查发现，超过1/3英国人打算利用房产筹集养老金。有一成退休者被迫出售房产或换成较小房子来维持生计。英国的“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。据调查，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式。另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。

由于英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。由于英国的房子不存在使用年限的问题，而且相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。

加拿大倒按揭极其个性化

假如房屋等财产由子女继承，那么就需要交纳不菲的税费

风景如画的加拿大有福利之国之称，是移民的首选国度之一，也是老年人的乐园。大部分加拿大人年老后，都会选择把住房卖掉，然后住进各种有福利补贴的养老机构。加拿大是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要不搬家不卖房，房产主权不变，可以一直住到生命的最后，在后人处理房产时折还贷款。比如一位老人将所住的房产抵押给银行，贷款10万加元，该老人在15年后去世，银行将其房产处置后获20万加元，减去10万加元贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的钱就由其子女或其他继承人所得。

加拿大“以房养老”的倒按揭极其个性化，即根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。个性化的设计使倒按揭在加拿大赢得了成功。值得一提的是，在加拿大以房养老之所以能够顺利开展，是有一系列的制度环境作为保障的。比如加拿大有遗产税或个人资产增值税制度，假如房屋等财产由子女继承，那么就需要交纳不菲的税费，这就使得部分民众愿意以房养老。

德国拿到钱住进高端养老院

很多老人都选择把房子倒按揭给银行，然后用这些钱过质量较高的生活

目前德国的老龄化程度已列欧洲第一，而人口老龄化给养老保险体制带来极大冲击。“老年人如何养老”已成为德国社会关注的焦点。在德国养老的形式有许多，在家中居住靠社会养老金度日的形式最普遍。此外，“以房养老”的方式也深受欢迎。有的德国老人把房子出租给年轻人，利用房租来维持自己的退休生活。由于德国人支出的房租约占个人全部支出的1/4-1/3，因此通过出租房子养老也是一种很有效的方式。也有的老年人出租一部分房子收小部分费用，年轻人则帮助老年人干些家务，也缓解了“空巢”而产生的孤独感。

此外，很多老人都选择把房子倒按揭给银行，然后用这些钱过质量较高的生活。比如老年人可以离开现有住宅到外地居住养老，包括旅游养老、度假养老、回原居住地养老等。也可以用倒按揭拿到的贷款住进一些涵盖护理保健、文化娱乐等多种功能的高端养老院。

“以房养老”风险需防

从发达国家“以房养老”的经历看，“以房养老”要推广，需要为老人提供可靠的保障，灵活的放款和赎回安排，而这离不开政府的保险和背书。但是，由于此类贷款周期长、风险大，如何防控政府保险背后的风险，尤其当一国经济遭遇重大危机、违约事件大量出现时，依然值得警惕和探索。

以美国为例，2012年美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金亏空163亿美元，其中倒按揭贷款“贡献”了52亿美元。其主要原因是金融危机爆发，美国房价大跌，经济陷入衰退，大批老人的生活和经济状况发生显著变化，违约事件大量增加，作为贷款的保险方，该基金大量失血。

为此，今年8月份，美国总统奥巴马签署了《反向抵押稳定法》，该法授予美国住房与城市发展部就老人办理倒按揭贷款进行重大调整的权力。9月初，修改方案下发能办理此类贷款的金融机构。

新的方案旨在降低老人未来违约的风险，主要措施包括减少金融机构放款方式和利息差别，限制第一年内的放款金额，并新增一个第三方托管账户用于支付物业税和保险费等。

此外，所有采取“以房养老”的发达国家，都拥有由公共财政支持的良好基本养老服务体系，“以房养老”只是一种补充性的养老选择。

如何解决“中国式养老”困局？

“如果有一天，我老无所依，请把我埋在这春天里……” 夕阳无限好，重要在养老。许多年后，当我们老去时，生活会是怎样？能过着有尊严、享受天伦之乐的生活吗？

人口老龄化是国家发展进程中必须高度重视并妥善应对的战略问题，近年来，从《老年人权益保障法》的大修订到普遍性养老金制度的建立，再到最近国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，表明党和政府对保障老年人生活权益所做出的努力成效显著。

“全社会都应尊重老人的社会地位，尊重老年人的人格。”北京大学教授、中国社会法研究会名誉会长贾俊玲认为，国家的公共财政支出应当向老年服务领域倾斜，对老年人切分的蛋糕应该加大，逐渐满足老年人的需求。此外老年人权益保障法还需要更加完善和细化。

中国人民大学教授郑功成指出，“老有所养”作为国家确立的重要发展目标需要一整套制度体系来支撑与维系，必须进一步优化、健全普遍养老金制度，大力发展养老服务，同时还要维护并弘扬优良的民族传统，用中国智慧来解决全球共同面临的问题。只有在法制规范、政府主导的同时，努力调动社会各方力量，形成以家庭为基础的多方参与、共同分担的格局，才能真正实现老有所养、老能共享的民生目标。

吴玉韶建议，可以考虑出台鼓励子女与父母同住或者就近居住这样的政策，在购买住房的贷款和契税上给予一定优惠；还可以建议调整个人所得税的征收办法，对赡养老年人的子女征税者给予优惠。“还可以探索建立老年人的照料假制度，也可以考虑探索建立青少年为老年人志愿服务制度。”

编辑:秦人
关键词：倒按揭 养老模式 养老方式 以房养老 养老服务