袁学娅:投资商应重视酒店无形资产投入

　　投资商应重视酒店无形资产投入

　　□ 袁学娅

　　多年来，政府部门不仅十分关注GDP，同时也十分关注资产的保值、增值问题。资产的保值、增值问题一直是经济领域的热点话题。对于有大量真金白银投入的酒店资产来说，其保值、增值问题是否也该提上议事日程?

　　首先，我们应弄清楚什么是酒店资产?酒店资产由两部分组成：有形资产和无形资产。有形资产包括土地、建筑物、设备设施、家具用具、物料用品等;无形资产包括品牌、商标、管理系统、管理队伍、企业文化等。

　　就目前酒店业的投资现状来说，投资有形资产的大多是地产开发商、酒店投资商等;投资无形资产的大多是国际品牌酒店管理公司(集团)以及本土酒店管理公司(集团)。

　　这两大类投资属于不同的投资方向，不可混淆。目前业界对于酒店资产属性的认知存在很多误区，比如，将挂有国际品牌的酒店归属于外资酒店就是典型的错误之一。

　　上述两大类投资的价值体现和循环价值有极大的区别。

　　一方面，过去几年,地产开发商、酒店投资商倾向于投资酒店有形资产，他们在土地和房产升值的经济大环境下，所投资的酒店有形资产是升值的，但遇到经济下滑时期就会贬值。

　　另一方面，对于投资酒店的地产开发商和酒店投资商而言，当手握有形资产时，多数会向拥有无形资产的酒店管理公司(集团)寻求合作提升价值。在过去几年，酒店管理企业尤其是国际酒店管理公司(集团)，凭借其无形资产的价值，一直被拥有有形资产的投资商追逐。

　　地产开发商和酒店投资商需要向酒店管理公司(集团)支付技术指导费、品牌使用费、基本管理费、奖励管理费、全球广告费、交易渠道费等。由于中国投资开发酒店数量增长迅速，最近5年部分国际酒店管理集团在中国的收入一直是最高的。这些国际酒店管理公司(集团)凭借无形资产获取真金白银，然后继续投资无形资产，比如品牌重新定位、产品重新定位、人才培训中心建设、管理软件更新等，以此获取更大的利润。

　　两大类投资相比，前者投资的是酒店的“躯壳”，后者投资的是酒店的“灵魂”，而且酒店的核心价值在于后者。

　　对于酒店有形资产的投资和管理，目前业界存在很多误区和盲点。比如：

　　由于投资开发期缺乏专业人才，酒店的开发设计缺乏合理性，设备设施数量和使用量不匹配，造成日后经营的大量浪费;

　　前期开发购买的大量有形资产，购买后没有专人负责登记、造册、管理，账目不清，缺乏与管理公司的专业交接;

　　酒店开业后，由于固定资产的实物管理方是管理公司，账面管理方是投资方，实物和帐面变成了“两张皮”，这是目前存在的最大的管理盲区;

　　多数投资方不愿意继续投入，不愿意对酒店进行更新改造，影响长远经营;

　　酒店投资者热衷投资有形资产，对无形资少有感兴趣。

　　此外，近期酒店业出现的新话题、新现象，也不断预示着酒店资产保值增值亟需提上日程。

　　近期业内一个值得关注的话题是，酒店资产的价值是否和经营业绩有关，是否与酒店无形资产有关。比如，5年前在同一个城市的两家酒店，投资额都为5亿元，其中一家地段好并挂着知名国际品牌，经营业绩良好，RevPAR为700元;另一家所处地段略逊，自主经营，业绩不佳，RevPAR为350元。目前两家酒店的投资方都想进行置换交易，前者的交易价值将在10亿元左右，但是后者可能不足6亿元。

　　这两年，业内出现了不少投资方“换牌”自主管理的现象，其中有成功案例也有失败案例，酒店在“换牌”前后最大的变化是，国际品牌走的时候，“有形资产”电脑都留下了，但是把电脑里面的“无形资产”，如管理系统、营销渠道，都带走了。管理系统和营销渠道的重新建立是这类酒店“换牌”能否成功的关键。这些无形资产的重建需要专业队伍。

　　综上所述，我国酒店投资商、地产投资商对于无形资产的重视程度亟待提高。酒店投资者不愿意投资酒店的无形资产，这将严重影响酒店的管理水平。这个话题的提出，希望在行业内开展讨论，推动酒店资产投资和管理的水平提升。

　　(作者为上海星硕酒店管理咨询有限公司首席咨询官)